怎样看待深圳本轮楼市调整?

2018-12-06      来源:楼市头条   浏览次数:741

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 2007年的时候,来自北京大学的经济学家徐滇庆和民间经济学家牛刀打了个赌,赌的是下一年的深圳房价。

 

徐教授认为,深圳房价肯定要涨,如果2008年7月11日深圳的房价比现在(2007年7月30日)低一分钱,那么他就在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

 楼市调整

话音刚落,那边看跌的牛刀就在博客上发文要与徐滇庆一赌高下,输了同样整版道歉。

 

要说徐教授也是点子背,2008年金融危机下深圳关外房价几乎腰斩,整个楼市陷入萧条。

 

怎么办呢?愿赌服输的徐滇庆在《南方都市报》上刊发了轰动全国的的道歉信。一时之间他成了“过街鼠”,被舆论黑得很惨。

 

10年过去,我们会发现,当时输掉赌局的徐教授可能是对的。而类似牛刀的声音,已经弱不可闻了。

 

来自西伯利亚的冷空气给深圳带来了降温,但楼市的冰凉可能更加刺骨一点。

 

最近和一个做投资的朋友聊天,他笑嘻嘻地告诉我现在买二手房价格直接按市场价的八折去砍,放到以前,人家业主肯定给你个白眼扭头就走,现在他们却不得不“忍气吞声”地坐下来谈。

 

我心里一惊。我知道楼市挺凉了,持币观望者众,但是也不至于如此吧。

 

查了一下过去两个月的数据,价格还好,成交量却有点惨淡。

 

据深圳规土委数据,10月新房住宅的成交套数为1835套,环比下滑18%,同比下滑34%;成交面积方面,10月成交17.82万平方米,环比下滑19%。

 

二手方面,深圳中原研究中心统计显示,9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套,环比减少31%、23%,特别是10月,成交量创下近20月以来的最低值。

 

成交量是比价格更敏感的指向标。这个数据不会说谎。

 

经历了量的萎靡后,价格也不乐观了。有些业主,迫于压力再也不见了以往的傲气,开始回调报价。

 

蛇口双玺海之门,有业主直接降价200万元,328平4房作价4280万元出,而市场上同户型基本在4500万元以上,有的甚至高达5000万元。

 

一套香蜜湖带深高学位的笋盘,82平米作价666万元,一路降至650万元、635万元,你标叔都有点心动。

 

向买家市场倾斜的不仅仅是二手房。在一手市场,由于大量新盘的密集推出,不少开发商为了“脱颖而出”,使出浑身解数吸引购房者。

 

特价房、一口价、打折、中介转介……促销方式层出不穷,有卖得好的,也有卖得不咋样的。

 

卖得好的,像万科瑧山府三期,接近售罄,397套房线上选房开始后10分钟后只剩16套;华强城,1240套房子卖了1033套,八小时去化超过8成

 

万科星城,开始选房后半小时就卖出了约1900套,名邸C户型开盘更是秒光。

 

这些卖得好的房子,本身质量、配套都不错,价格也比较低,因此会受到刚需欢迎。

 

不咋样的,像深圳中原研究中心统计,在11月4日-11日的一周里,深圳3个入市的住宅项目去化率低到了一成。

 

还有的盘,甚至开盘当天卖了低至个位数,就不点名了。

 

深圳贝壳研究院院长肖小平说,监测到的新增客量和带看量这两个数据并没有变化,市场还没有回暖,最近个别新房项目的热销是基于项目自身的定价和优势,整体市场环境没有变化。

 

在楼市火热的时候,只要是房子就能卖得出去。这么看来,深圳楼市确实正处在调整期的路口。

 

深圳楼市步入调整期,不说如约而至,至少也是有迹可循的。

 

1、周期

 

过去这十年中的2008、2011、2014年这三年算是楼市的转折点,大概都隔了三年左右。

 

2014年初,杭州楼市领跌,传递到深圳,开发商降价,投资客大宗抛盘,中介开始裁员,万科高层唱空楼市——一切都和今天很像。

 

但在2014年底,金融贷款政策的放松,促使深圳房价和成交量一路上扬,到2015年迎来“330新政”首付比例和营业税的利好政策,深圳楼市启动暴涨模式。

 

如果你还记得,2014年930政策出台以后,华润城一期开盘,最低仅4万/㎡,均价4.6万/㎡,实现了日光。

 

到现在,链家上华润城一期的二手房均价11.99万元,长了1.6倍。

 

再然后,2017年调控政策降临,2018年调控升级,在涨了3年之后,深圳楼市确实也到了这一周期的尽头。

 

纵观本轮全国性的楼市大牛市行情,首先从深圳启动,紧接着是北京、上海、广州,然后诸如厦门、杭州的二线城市都起来了,最后才是诸多三四线城市。

 

一般而言,调整也是这个顺序:先涨的先跌、后涨的后跌。

 

不过,在这一轮周期中,深圳却不是最先调整的。我们可以看到,当前深圳的调整更多是基于交易量上的。通常而言量在价先,价格的调整还需要时间。而某些一二线城市,已经进入价格的调整期了。

 

像北京,受新房市场限竞房大量上市冲击,10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌

 

我看了一下贝壳研究院最新的数据, 10月北京全市二手房成交均价为6.11万元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌。贝壳认为在城四区占比回升的基础上,北京均价的下跌是实质性松动,而不是结构性原因

 

11月第1周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

 

上海,10月份一手住房价格同比下降2.1%,环比下降0.2%。

 

我看到的数据说,10月上海二手房成交均价3.73万元/平米,环比下跌2.59%,处于一年来成交均价的最低位,同比下跌3.93%。

 

中原报告强调,上海全市所有区域均价全部下跌,中心城区中跌幅最大的为长宁区,环比下跌6.60%。

 

跌6.60%是什么概念?500万的房子,一个月内直接少掉33万元。

 

北京上海之外,一些典型的二线城市如厦门、合肥,或者环一线城市如燕郊等,也调整得比深圳早。

 

深圳作为本轮楼市牛市的起点,调整是必然的,因此短周期内的下跌,是避免不了的。

 

2、调控

 

除了周期因素,调控的持续不放松也对深圳楼市影响深远。

 

对不少深圳人而言,今年6月份在大雨中排队只为摇号买润府三期的画面可能还历历在目,这是限价导致的投机典型案例。

 

随后出台的731政策对住房公寓限售,大大锁住了流动性,像最后一根稻草一样把深圳人的投资投机情绪浇灭了不少。

 

不断上升的房贷利率也大大提高了买房的资金成本。在今年7月底,四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%,二套房上浮20%,像光大银行首套房房贷利率甚至上浮30%。

 

深圳是个高负债的城市。

 

有数据说,深圳的居民部门杠杆率高达167%,在主要城市里排名第二,仅次于厦门(厦门现在有多惨大家都看到了),在一线城市中一枝独秀。

 

考虑到厦门的贷款绝对金额远不如深圳,深圳可以算是全国居民杠杆最高的城市了。

 

不断提高的利率对深圳人来说是极度敏感的,想买房的能买房的都少了。

 

3、购买力

 

还有一个原因可能被大家忽略了。和所有一线城市一样,深圳的房价不仅仅是由本地的人口(2500万常住人口+每年60万新增户籍人口)决定的,更是由来自全国的富人决定的。

 

一个三四线城市的富豪,想要投资房地产,首选肯定是一线城市或是海外城市,涨幅高收益大,不会说优先投资当地的不动产。

 

正如北京不是北京人的北京,深圳也不是深圳人的深圳,而是全国人民的深圳。

 

但是现在,深圳的房价已经很高了,是全国最高之一,这就会引发犹豫的情绪。再叠加今年充满挑战的经济形势,这部分来自全国的购买力一下子被稀释了不少。

 

说到底,房地产的周期是在大的经济周期之下的。

 

按照海通证券分析师姜超的看法,简单参照GDP增速,如果未来深圳楼市要跌的话,跌幅应该不会超过30%。

 

本轮房价的上涨始于2015年。不算2018年,光2015-2017年,深圳的GDP分别为1.75万亿元、1.95万亿元、2.24万亿元,从名义上看,增长接近30%。

 

再加上2018年的增量,深圳这四年GDP名义累计增幅达到40%不成问题,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以哪怕房价下跌,应该也不会跌回启动的原点。

 

除了GDP平稳增长,经济结构的优化也代表了深圳的经济增长活力。

 

今年前三季度,深圳三次产业结构由上年同期的0.1:40.7:59.2调整为前三季度的0.1:40.2:59.7。 这意味着,深圳的服务业比重进一步提升。

 

随着经济升级换挡,辅以全国主要城市中最年轻的人口结构,没有太多理由对深圳的未来感到悲观。

 

我认为,再考虑土地和人口因素,深圳楼市回调15%可能就是顶点了。

 

深圳的土地是一线城市中最少的,全市面积为1990多平方公里,大致相当于北京的八分之一,或上海、广州的三分之一。天津、南京、杭州、重庆、成都等二线城市也都比深圳大。

 

再加上50%的生态红线,用地可谓捉襟见肘。2017年,深圳实现土地供应9.3平方公里,其中公告、出让商品住宅用地7.4公顷,供应保障性住房用地49.4公顷,加起来不到0.6平方公里。

 

在未来,如果不靠填海,深圳基本上无地可用,住宅大部分要靠旧改来完成。

 

而在人口方面,2017年常住人口1252.83万人,较2016年净增了61.99万人,增量领跑全国。可以预见,在长时间内深圳的人口净流入还将持续。

 

因此,长期来看深圳的楼市基本面支撑比较牢,短期的调整是因为金融和调控政策。

 

战略层面谨慎乐观,但是面临可能即将到来的冬天,战术层面还是要重视的。

 

首先,管理好自己的现金流。

 

那些流动性不好的资产,楼市火热的时候看不出来怎样,但下行的时候价值会大打折扣。像731政策以后深圳的公寓,限售5年加上两年的交楼时间,直接被锁定了7年以上,7年后还不一定能马上出手,这就太要命了。

 

置换也是同一个道理,先卖后买。现在这个情况耐心最重要,宁放过,莫买错。你标叔有个朋友借钱买了一套大点的二手房,想把原来的罗湖老破小卖掉还钱,但不料没人接手,现在正考虑要不要出点血降点价。

 

其次,如果要改善,南山福田这些核心地段的不动产,抗跌性是很强的。如果是投资的话还可以考察一下深圳的副中心,像大运、沙井、光明这些地方。在深圳这么一个落地执行力强悍的城市,总之跟着政府规划走就对了。

 

最后是刚需买房,绕不开结合预算和自己的需求。如果房价降了,窗口期是非常难得的,多看看多走走,该出手时就出手吧。从长周期来看,在深圳买房,到现在还算是好时机——当然没2008年那么好了。但只要买得够便宜,赚多赚少的差别而已。

 

上面也说了,最近有几个新入市的住宅去化不错,如瑧山府三期、华强城等。这说明大家还是看好深圳楼市长期的发展,质量有保障的产品还是有市场的。

 

我也常说,楼市调整是买房的好时机,类似上面这几个楼盘的房子,都是值得刚需考虑的。

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